Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti
Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti (stana, kuće, zemljišta). Sadrži sve podatke o nepokretnosti, katastarskim podacima, ceni, dinamici plaćanja i primopredaji.
Obavezna solemnizacija kod javnog beležnika
Ugovor o prometu nepokretnosti punovažan je samo ako ga potvrdi (solemnizuje) javni beležnik — obična overa potpisa nije dovoljna. Bez solemnizacije ugovor ne proizvodi pravno dejstvo i ne može se upisati u katastar. Popunjen dokument je osnov teksta koji nosite beležniku.
Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti je pravni akt kojim jedna strana (prodavac) prenosi pravo svojine na nepokretnosti drugoj strani (kupcu) uz obavezu kupca da plati dogovorenu cenu. Odnosi se na stanove, kuće, poslovni prostor i zemljište, i predstavlja osnov za upis novog vlasnika u katastar nepokretnosti.
Ovaj šablon obuhvata sve elemente koji su neophodni da bi ugovor bio podoban za solemnizaciju (potvrđivanje) kod javnog beležnika i za dalji upis prava svojine: pune podatke o prodavcu i kupcu, precizan opis nepokretnosti sa katastarskim podacima (parcela, katastarska opština i list nepokretnosti), kupoprodajnu cenu, dinamiku plaćanja, kao i datum primopredaje.
Namenjen je fizičkim licima koja kupuju ili prodaju nepokretnost, ali i knjigovodstvenim agencijama i posrednicima koji pripremaju dokumentaciju za klijente. Šablon služi kao osnov teksta koji potom potvrđuje (solemnizuje) javni beležnik, jer bez solemnizacije ugovor o prometu nepokretnosti ne proizvodi pravno dejstvo.
Kada se koristi
- ✓Kupovina ili prodaja stana, bilo da je reč o novogradnji ili preprodaji na sekundarnom tržištu.
- ✓Prenos svojine na porodičnoj kući zajedno sa pripadajućim zemljištem.
- ✓Kupoprodaja građevinskog ili poljoprivrednog zemljišta upisanog u katastar.
- ✓Prodaja poslovnog prostora ili drugog objekta između fizičkih lica.
- ✓Priprema dokumentacije za solemnizaciju kod javnog beležnika i naknadni upis vlasnika u katastar nepokretnosti.
- ✓Slučajevi kada se cena plaća u ratama, pa je potrebno precizno definisati dinamiku plaćanja i trenutak sticanja svojine.
Šta dokument sadrži
Podaci o ugovornim stranama
Ugovor identifikuje prodavca i kupca punim imenom i prezimenom, JMBG-om, adresom i brojem lične karte. Tačna identifikacija strana je uslov za solemnizaciju kod beležnika i sprečava kasnije sporove oko toga ko je stvarni učesnik posla.
Predmet ugovora i opis nepokretnosti
U članu o predmetu ugovora navodi se vrsta nepokretnosti, adresa i površina u kvadratnim metrima. Precizan opis je bitan jer određuje šta se tačno prodaje i mora se poklapati sa stanjem u katastru.
Katastarski podaci
Poseban član sadrži broj katastarske parcele, katastarsku opštinu i broj lista nepokretnosti. Ovi podaci povezuju ugovor sa zvaničnom evidencijom i neophodni su da bi Služba za katastar mogla da izvrši upis novog vlasnika.
Izjave i garancije prodavca
Prodavac izjavljuje da je isključivi vlasnik sa pravom raspolaganja i da nepokretnost nije opterećena hipotekom, teretima ili službenostima. Ove garancije štite kupca i osnov su za odgovornost prodavca ako se ispostavi da postoje skrivena opterećenja.
Kupoprodajna cena i dinamika plaćanja
Ugovor utvrđuje ukupnu cenu i način na koji se ona plaća, uključujući rokove i eventualne rate. Jasno definisana dinamika plaćanja uklanja nedoumice oko toga kada je obaveza kupca izmirena i kada nastupaju posledice docnje.
Primopredaja nepokretnosti
Datum primopredaje određuje kada kupac stupa u državinu nepokretnosti i preuzima troškove i rizike. Ovaj element je važan i za obračun komunalnih obaveza i za trenutak faktičkog korišćenja objekta.
Pravni okvir
Promet nepokretnosti u Srbiji uređen je pre svega Zakonom o prometu nepokretnosti i Zakonom o obligacionim odnosima, koji postavljaju opšta pravila o ugovoru o prodaji i o obavezama ugovornih strana. Zakon o prometu nepokretnosti (čl. 4) propisuje da se ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave. Obična overa potpisa nije dovoljna — ugovor koji nije solemnizovan ne proizvodi pravno dejstvo.
Solemnizaciju (potvrđivanje) ugovora vrši javni beležnik (notar), u skladu sa Zakonom o javnom beležništvu. Beležnik proverava identitet strana, njihovu poslovnu sposobnost i saglasnost volja pre nego što ugovor dobije snagu javne isprave.
Sticanje prava svojine na osnovu ugovora ostvaruje se upisom u katastar nepokretnosti, koji vodi Republički geodetski zavod prema Zakonu o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova. Zbog toga je važno da se podaci u ugovoru poklapaju sa stanjem u katastru. Prodaja nepokretnosti podleže i poreskim propisima — porezu na prenos apsolutnih prava, odnosno porezu na kapitalni dobitak kada su ispunjeni uslovi propisani zakonom.
Česta pitanja
Da li ugovor mora biti u pisanoj formi?
Da. Zakon o prometu nepokretnosti izričito zahteva pisanu formu ugovora o prometu nepokretnosti. Usmeni dogovor ili obična razmena poruka nemaju pravno dejstvo za prenos svojine.
Da li je potrebna overa kod javnog beležnika?
Jeste, i to u obliku solemnizacije (potvrđivanja ugovora) — obična overa potpisa nije dovoljna. Ugovor koji javni beležnik nije solemnizovao ne proizvodi pravno dejstvo i ne može poslužiti kao osnov za upis novog vlasnika u katastar.
Kako se novi vlasnik upisuje u katastar?
Nakon overe ugovora, kupac podnosi zahtev za upis prava svojine Službi za katastar nepokretnosti. Zbog toga je važno da katastarski podaci u ugovoru — parcela, katastarska opština i list nepokretnosti — budu tačni i usklađeni sa evidencijom.
Ko plaća porez pri kupoprodaji?
Porez na prenos apsolutnih prava po pravilu tereti prodavca, osim ako se strane drugačije ne dogovore, dok se kod ostvarene zarade može javiti i porez na kapitalni dobitak. Konkretan poreski tretman i eventualna oslobođenja zavise od okolnosti, pa je preporučljivo proveriti ih sa poreskim savetnikom ili nadležnom poreskom upravom.
Šta ako se cena plaća u ratama?
Dinamika plaćanja se detaljno opisuje u ugovoru, uz rokove za svaku ratu. Strane mogu ugovoriti da prodavac zadržava određena prava dok cena ne bude u celosti isplaćena, pa je te uslove korisno izričito navesti da bi bili jasni i obavezujući.
Šta ako nepokretnost ima hipoteku ili teret?
Prodavac u ugovoru garantuje da nepokretnost nije opterećena hipotekom, teretima ili službenostima. Pre potpisivanja preporučuje se uvid u list nepokretnosti kako bi se proverilo stvarno stanje, jer skrivena opterećenja mogu ugroziti prava kupca.
Podaci koji se popunjavaju
- • Ime i prezime prodavca
- • JMBG prodavca
- • Adresa prodavca
- • Broj lične karte prodavca
- • Ime i prezime kupca
- • JMBG kupca
- • Adresa kupca
- • Broj lične karte kupca
- • Adresa nepokretnosti
- • Površina (m²)
- • Vrsta nepokretnosti
- • Katastarska parcela broj
- • Katastarska opština
- • List nepokretnosti broj
- • Kupoprodajna cena (EUR)
- • Dinamika plaćanja
- • Datum primopredaje nepokretnosti
- • Datum zaključenja ugovora
Nemate vremena sada?
Pošaljite šablon na mejl i dobijajte mesečne podsetnike na rokove i izmene propisa.
Srodni šabloni
Ugovor o zakupu stana
Ugovor o zakupu stambenog prostora između zakupodavca i zakupca. Definiše uslove korišćenja stana, visinu zakupnine, depozit i prava i obaveze obe strane.
Punomoć
Opšta ili specijalna punomoć kojom jedna osoba ovlašćuje drugu da preduzima pravne radnje u njeno ime. Može se koristiti za zastupanje pred državnim organima, bankama, sudovima i sl.
Ugovor o kupoprodaji vozila
Ugovor o kupoprodaji motornog vozila između prodavca i kupca. Sadrži sve podatke o vozilu, cenu, način plaćanja i garancije u vezi sa stanjem vozila.